◆ 案例事實 ◆ 房客承租期間，因為馬通故障而房東未能及時排除，加上有多名房客因為入住之後身體莫名不適，甚至出車禍，加上房屋之前曾經被法拍，法拍公告有記載房屋疑似凶宅。於是，房客依照租賃契約第12條約定，提前一個月告知房東終止租約，一個月屆滿後就逕自搬離。接下來房客提告，請求房東返還押金。 ◆ 法院判決房客敗訴。原因如下：◆ 1.雖然馬桶確實有損壞，但是房東有找人修繕，並沒有置之不理，不致重大影響房對房屋的使用收益；加上房屋內總共有三間廁所，雖然有一間廁所無法使用產生不便，但仍有其他兩間廁所可以使用。因此房客主張提前終止租約是不合法的。 2.法院的拍賣公告顯示，當時法院紀錄這個房屋疑似凶宅(前屋主燒炭身亡)，然而這只是記載「疑似」，加上這轉述自仲介公司買賣契約書上的記載，然而這只是一般私文書，公信力不足；再加上警察到現場訪查也無法證實，因此法院認定不是是凶宅。 房客主張因入住而產生安全、健康上不利影響，更是難以證明與房屋本身有何關係。法院認為，租賃契約的「租屋」和買賣契約之「買屋」在法律的概念上不同，前者是給付租金而換取「使用權」，後者則是給付價金取得「所有權」，兩者在法律上的保障有差別。既然民法對於租賃契約的終止有特別明文規定，那麼民法買賣契約瑕疵擔保的規定，就不能適用於租賃契約。 3.租賃契約第12條雖然有針對提前終止租約而規定，但是雙方並沒有勾選得否終止以及賠償金額，房客此時就不能主張提前終止。加上雙方的租賃契約既定有1年期限，如果沒有特別約定，法院認為除非有法定終止租約的事由之外，承租人不可以主張提前終止租約。 ◆ 版主提醒：◆ 房東既然對於房屋有修繕責任，那麼房屋若有任何修繕的必要，房東就應該積極處理；在本案，房東雖然修繕之後仍未能解決，但是法院肯認房東的積極態度，加上房屋內尚有其他廁所可以使用，此時房客以馬桶未修繕就主張終止租約，法院是不會接受的。 房客最怕的是租到凶宅，而主管機關為了保障房客，於是在現行的住宅租賃契約書附件「租賃標的現況確認書」要求房東對於房屋內是否發生非自然死亡情事，必須告知房客(目前，定型化租約的修正草案也有同樣規定)。但是，本案法院認為房客已取得房屋的使用權，對於租約的終止已經有明文的規定，並不能直接援引買賣的瑕疵擔保來主張。這個見解值得注意，對於擔心承租到凶宅的房客，建議必須在租約上特別明文約定：「房屋若為凶宅，房客可以主張終止租約」。 不論是住宅租賃契約或是定型化租約，租約內容如果有需要勾選確認權利義務的契約條款，則一定要勾選清楚，並且注意選擇項目在契約上的意涵。切記租約記載是雙方權利義務的依據，而不是徒具形式的文件，千萬別在日後發現主張的必要時，才發現未勾選，或者勾選的內容完全理解錯誤。
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