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嘉義市西區 嘉義住商興嘉店-鈞寶房地產企業社-2861168 > 電話一:05-2861168 > 電話二:0986-287338 > 服務簡介:#住商在嘉義 嘉義有興嘉 ~~「追求卓越,滿足並超越客戶的期望」~~ 以真誠、專業、認真的服務態度,幫助客戶解決問題,並提供一個透明、公正、安全的交易環境,讓買賣房子變成既輕鬆又快樂的事情,並以全店平均十年以上的房地產專業經驗,為您提供正確詳細的不動產財務建議,節稅規劃及法務諮詢,「同樣的付費,您有權選擇最好的服務」! 05-2861168住商興嘉店-溫馨的小叮嚀 買厝加註自保 違約不上身 金融海嘯襲擊,再加上銀行雨天收傘,不少銀行對房屋放款更加緊縮,住商興嘉店提醒年底要交屋的買方,為了預防交屋的訂金因為銀行房貸下不來、現金不足無法交屋,造成不自願違約,訂金被賣方沒收,可以加註自保條款,「如果銀行貸款成數有問題、交易自動取消」。 去年就曾經發生過,因銀行不願意貸給買方那麼高的成數,並且還到已經完稅後,才告知買方,買方沒有辦法在短時間內湊出那麼多錢,硬生生的被沒收了10%的訂金,約是100多萬元。 過去房貸很好貸,銀行貸給你8成,剩下不足的部分,可以再用個人信貸的方式補足,但現在不同了,銀行只願意貸到6成、7成,剩下不足的自己要想辦法。 有時候銀行的動作慢,要到完稅階段才告知願意貸款成數,買方根本就沒辦法在短時間內湊出那麼多錢,只能變成違約,依照房屋簽約條文,訂金就被賣方沒收。 最好的方式就是在簽約的時候,在合約上加註「如果銀行貸款成數有問題、交易取消」,已經交付的訂金也要全數歸還買方,給買方最大的保障,當然這樣的條款必須在一開始就雙方協調清楚,以免造成交易的不愉快。 最近也發現,有越來越多的銀行貸不到買方要的成數,到最後要向多方親友借款,才湊到錢交尾款,自保條款還是先寫上去,避免訂金被沒收。 最近也有接觸到一些被股市套牢、生意周轉金卡死的買方,貸款雖然貸下來,但自己知道後續的房貸付款根本很難繳出來,訂金也只能給賣方沒收,但金額都不大,約在20萬至50萬之間。 如果遇到貸款貸不下來的狀況,買方也可以好好的跟賣方溝通,或許有機會能從合約中找出一些人情,不至於訂金全額被沒收。 購屋掌握四策略 議價占上風 購屋市場,買方出頭,專家指出,要避免雙方對房價看法分歧,買方應掌握四大策略,才能在房地產市場中,找到預算之內、又是心目中的愛屋。 一、屋主持有時間的長短而定: 同樣的條件下,10年前或房市低迷時期購屋的屋主,所買入的成本,相較於3年前或房市紅火時期購屋的屋主,當然比較低,買方應考量屋主持有該房屋的時間長短,再決定議價空間。 在房市高檔買入而要出售的屋主,由於購入成本已被墊高,因此,買方的議價空間恐怕不會太大。 二、屋主的急迫性: 用這個方法可探測屋主的口袋深度。如果屋主不急,買方較不易大肆殺價;而若像是投資客等急迫性較高的屋主,口袋資金賠光光,此時買方表現出購屋的誠意,議價幅度也合理,就可能提高成交機會。 三、以平均單價議價,而非以總價議價: 舉例,以地坪30坪的店面、總價1,200萬元而言,平均單價是每坪40萬元,如果以總價議價,頂多砍到1,000萬元,換算下來,每坪單價是33萬元。 反之,如果以平均單價來議價,用原本每坪40萬元的價格,再打個8折,則每坪可議價到32萬元,總價可降到960萬元,甚至還可再向賣方要求湊個整數,950萬元成交,成交率都不低。 四、對喜歡的物件,勇敢提出斡旋金: 看中喜歡的房子時,可支付斡旋金,表示出價誠意。住商興嘉店蔡麗卿店長指出,不論房屋總價多少,斡旋金通常介於5萬元至10萬元不等,價位開得愈多,能讓屋主更能感受到買屋的誠意。 下斡旋後,仲介經紀人會與購屋人簽約,斡旋時間通常是一周,如果斡旋時間已過,但屋主不願讓步,則可退回斡旋金、另談新案。 #住商在嘉義 嘉義有興嘉 > 住商嘉義興嘉店(鈞寶房地產企業社)
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<台灣房屋新聞>

租到凶宅,房客能終止租約嗎? 03/31

◆  案例事實  ◆

   房客承租期間,因為馬通故障而房東未能及時排除,加上有多名房客因為入住之後身體莫名不適,甚至出車禍,加上房屋之前曾經被法拍,法拍公告有記載房屋疑似凶宅。於是,房客依照租賃契約第12條約定,提前一個月告知房東終止租約,一個月屆滿後就逕自搬離。接下來房客提告,請求房東返還押金。

◆  法院判決房客敗訴。原因如下:◆ 

1.雖然馬桶確實有損壞,但是房東有找人修繕,並沒有置之不理,不致重大影響房對房屋的使用收益;加上房屋內總共有三間廁所,雖然有一間廁所無法使用產生不便,但仍有其他兩間廁所可以使用。因此房客主張提前終止租約是不合法的。

2.法院的拍賣公告顯示,當時法院紀錄這個房屋疑似凶宅(前屋主燒炭身亡),然而這只是記載「疑似」,加上這轉述自仲介公司買賣契約書上的記載,然而這只是一般私文書,公信力不足;再加上警察到現場訪查也無法證實,因此法院認定不是是凶宅。

   房客主張因入住而產生安全、健康上不利影響,更是難以證明與房屋本身有何關係。法院認為,租賃契約的「租屋」和買賣契約之「買屋」在法律的概念上不同,前者是給付租金而換取「使用權」,後者則是給付價金取得「所有權」,兩者在法律上的保障有差別。既然民法對於租賃契約的終止有特別明文規定,那麼民法買賣契約瑕疵擔保的規定,就不能適用於租賃契約。

3.租賃契約第12條雖然有針對提前終止租約而規定,但是雙方並沒有勾選得否終止以及賠償金額,房客此時就不能主張提前終止。加上雙方的租賃契約既定有1年期限,如果沒有特別約定,法院認為除非有法定終止租約的事由之外,承租人不可以主張提前終止租約。

◆  版主提醒:◆ 

   房東既然對於房屋有修繕責任,那麼房屋若有任何修繕的必要,房東就應該積極處理;在本案,房東雖然修繕之後仍未能解決,但是法院肯認房東的積極態度,加上房屋內尚有其他廁所可以使用,此時房客以馬桶未修繕就主張終止租約,法院是不會接受的。

   房客最怕的是租到凶宅,而主管機關為了保障房客,於是在現行的住宅租賃契約書附件「租賃標的現況確認書」要求房東對於房屋內是否發生非自然死亡情事,必須告知房客(目前,定型化租約的修正草案也有同樣規定)。但是,本案法院認為房客已取得房屋的使用權,對於租約的終止已經有明文的規定,並不能直接援引買賣的瑕疵擔保來主張。這個見解值得注意,對於擔心承租到凶宅的房客,建議必須在租約上特別明文約定:「房屋若為凶宅,房客可以主張終止租約」。

   不論是住宅租賃契約或是定型化租約,租約內容如果有需要勾選確認權利義務的契約條款,則一定要勾選清楚,並且注意選擇項目在契約上的意涵。切記租約記載是雙方權利義務的依據,而不是徒具形式的文件,千萬別在日後發現主張的必要時,才發現未勾選,或者勾選的內容完全理解錯誤。
 



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